بازار مسکن هاشم‌آباد؛ محله‌ای میان بافت قدیمی و موج نوسازی

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در محله هاشم‌آباد تهران بیش از آنکه تحت تاثیر ساخت‌وسازهای یکدست و گسترده باشد، از ترکیب خانه‌های قدیمی، املاک کلنگی و آپارتمان‌های نوساز شکل گرفته است؛ موضوعی که باعث شده فایل‌های ملکی در این محدوده از نظر سن بنا، کیفیت ساختمان و امکانات تفاوت قابل توجهی با یکدیگر داشته باشند.

هاشم‌آباد که در منطقه ۱۵ شهرداری تهران و در جنوب شرقی پایتخت قرار دارد، بافتی عمدتا مسکونی دارد. در بخش‌هایی از محله هنوز خانه‌های قدیمی و ساختمان‌هایی با قدمت بالا دیده می‌شود و در کنار آن‌ها آپارتمان‌های چندطبقه و نوساز نیز به تدریج به بافت محله اضافه شده‌اند. وجود بافت فرسوده در بعضی قسمت‌ها نیز مساله نوسازی را به یکی از عوامل اثرگذار بر آینده بازار مسکن این محدوده تبدیل کرده است.

یکی از ویژگی‌های بازار ملک هاشم‌آباد، ناهمگونی ساختمان‌هاست. خانه‌های قدیمی این محله در برخی موارد دارای حیاط و قطعات سنتی‌تر هستند، در حالی که ساخت‌وسازهای جدید بیشتر به شکل آپارتمان‌های چندطبقه انجام شده‌اند. همین تفاوت باعث می‌شود مقایسه قیمت یک ملک با ملک دیگر تنها بر اساس متراژ چندان دقیق نباشد و عواملی مانند سن بنا، کیفیت ساخت، عرض گذر، موقعیت ملک و شرایط نوسازی نیز در ارزش‌گذاری نقش داشته باشند.

در عین حال، شرایط ساخت‌وساز در هاشم‌آباد تابع ضوابط شهرداری منطقه ۱۵ است و موضوعاتی مانند تراکم، ارتفاع ساختمان، ایمنی و ضوابط مربوط به نوسازی بافت فرسوده می‌تواند بر تصمیم مالکان برای تخریب و ساخت مجدد اثر بگذارد. قیمت زمین، میزان تقاضای مسکن و سیاست‌های شهرداری نیز از عواملی هستند که در منبع به‌عنوان موفه‌های موثر بر ساخت‌وساز محله مطرح شده‌اند.

موقعیت هاشم‌آباد در نزدیکی خیابان خاوران و محورهای بزرگراهی جنوب و جنوب شرق تهران یکی دیگر از عوامل موثر بر بازار مسکن این محله است. این محدوده به بزرگراه آزادگان و بزرگراه امام علی دسترسی دارد و خیابان‌های هاشم‌آبادو رضایی نیز از معابر اصلی آن به شمار می‌روند.

با این حال، دسترسی ریلی در داخل محله محدودتر است. طبق اطلاعات موجود، ساکنان برای رسیدن به ایستگاه‌های مترو نزدیک، از جمله ایستگاه بسیج در خط ۷، باید از اتوبوس یا تاکسی استفاده کنند. بنابراین برای بخشی از متقاضیان مسکن که وابستگی زیادی به مترو دارند، محل دقیق ملک در محله و فاصله آن تا مسیرهای حمل‌ونقل عمومی می‌تواند اهمیت بیشتری پیدا کند.

وجود ساختمان‌های قدیمی و بافت فرسوده، زمینه نوسازی را در هاشم‌آباد ایجاد کرده است اما این روند الزاما به معنای تغییر سریع بازار نیست. تجمیع پلاک‌ها، هزینه ساخت، شرایط اقتصادی و ضوابط شهرداری می‌توانند سرعت نوسازی را تعیین کنند.

آنچه از وضعیت کالبدی هاشم‌آباد می‌توان برداشت کرد، وجود بازاری نسبتا متنوع از املاک قدیمی، کلنگی و آپارتمان‌های جدید است. در چنین بازاری، سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی به معابر اصلی، وضعیت پارکینگ و آسانسور و همچنین امکان نوسازی یا تجمیع می‌تواند فاصله قیمتی قابل توجهی میان فایل‌های مختلف ایجاد کند.

به همین دلیل، برای ارزیابی واقعی بازار مسکن هاشم‌آباد، بررسی فایل‌های روز خرید و اجاره و مقایسه آن‌ها با معاملات قطعی ثبت‌شده، تصویر دقیق‌تری نسبت به توصیف کلی محله ارائه خواهد کرد.